Рои Фолькман: 5 лет - это не долгосрочная аренда, необходима новая рыночная модель

Застой на рынке жилой недвижимости позволил продвижение проекта по повышению предложения арендуемых квартир: все больше подрядчиков склоняются к идее сдавать половину построенных квартир, чтобы не терять деньги на их простое и пользоваться предоставляемыми государством льготами. На очереди - создание эффективного рынка аренды в Израиле, когда застройщики будут продавать квартиры фондам и компаниям, которые, в свою очередь, будут сдавать их на длительный срок. Этот проект продвигает глава парламентской фракции “Кулану” Рои Фолькман.

Программа стимулирования строительства жилья под аренду в Израиле существует давно: еще в 2002 году вступил в силу закон, позволяющий строительным подрядчикам сдавать не менее половины построенных ими квартир (в проектах на 6 и более квартир) на срок не менее 5 лет и с ограниченной арендной платой. В случае, если средняя арендная плата во всем проекте составляет до 6200 шекелей в месяц, подрядчикам положены дополнительные налоговые льготы. В случае же, если она превышает 8000 шекелей, никаких налоговых льгот не положено, а ведь речь идет о существенных суммах: пониженный подоходный налог в 11% вместо налога на компанию в размере 23% как на продажу, так и на аренду квартир, и ряд других послаблений.


Тем не менее, этот механизм практически не работал до последнего времени: спрос превышал предложение, подрядчики легко сбывали построенные квартиры, цены на недвижимость росли. Комплексная политика министра финансов Моше Кахлона изменила ситуацию. С начала действия программы “Цена для новосела” (“Мехир ле-Миштакен”) продажа государственной земли под строительство не участвующих в программе проектов фактически прекратилась. С рынка арендуемого жилья были вытеснены инвесторы: если в 2015 году 30% квартир приобретались в инвестиционных целях, то в сентябре текущего года их было всего 13%. Все больше потенциальных покупателей предпочитают подождать выигрыша в “Цене для новосела” или снижения цены. Подрядчики были вынуждены искать альтернативу, и долгосрочный съем стал ею.


В 2015 году от подрядчиков было получено 53 просьбы о налоговых льготах в обмен на обязательство сдавать не менее половины построенных квартир, и за два года это количество выросло на 157%: в 2017 году было подано 136 просьб на 2.857 квартир в проектах общим объемом в 1,374 миллиарда шекелей. По прогнозам экономистов, в 2018 году по этой формуле будут построены 3.565 квартир для сдачи внаем на длительный срок, об этом говорит полученное до ноября количество запросов.


“Подрядчики сейчас в проблематичной ситуации, они стремятся переждать период падения спроса, и предлагаемая государством модель их полностью устраивает. Но мы совершенно не заинтересованы дать им “экзит” на государственных грантах, чтобы они продали эти квартиры через пять лет”, - подчеркивает Фолькман. Он продвигает законопроект, который обеспечит большую стабильность для арендаторов и большую экономическую привлекательность для арендодателей. Налоговые льготы будут даваться на проекты от 30 квартир и более, скидка на подоходный налог будет расти по мере продолжения срока аренды, налог на приобретение земельного участка будет снижен с 6% до 0,5%, однако минимальный срок сдачи в аренду построенных квартир будет гораздо больше - 10 лет.


Фолькман заинтересован в создании организованного и обширного рынка долгосрочной аренды, состоящего из жилых домов, сдающихся на 20 лет и более. “Система аренды в мире больше похожа на израильский “диюр муган” (“защищенное жилье”: небольшие квартиры, больше мест общего пользования (прачечные, зоны отдыха, тренажерные залы), - поясняет он. - Мы хотим создать подобную модель аренды в Израиле: во владении компаний будут находиться жилые дома на десятки тысяч квартир для сдачи в аренду на 20 лет. Для эффективного создания большого количества квартир для аренды необходимо выстроить рабочую формулу: подрядчик берет в банке кредит, строит дом, после чего продает его фонду прайм-рейт или организации, которая будет эксплуатировать здание в течение 20-30 лет и даже больше”.


По расчетам Рои Фолькмана, для создания реально работающего рынка аренды на длительный срок необходимо строить примерно 5000 съемных квартир в год. В этот план будут интегрированы государственные социальные программы, подобные действующему ныне проекту “Дира Леаскир” (“Квартира на съем”), предлагающему льготникам аренду на 20%-25% дешевле рыночной цены, однако социальные программы будут предоставлять гораздо большие скидки для определенных групп населения.

Добавить комментарий
Дорогие друзья!
В целях защиты от спама и иных проявлений вредительства, только зарегистрированные пользователи могут комментировать новости. Пожалуйста зарегистрируйтесь здесь: Регистрация
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.